发布时间:2024-08-26 10:47:15 来源: sp20240826
第一财经 作者:孙梦凡
时值盛夏,河北省会石家庄最火热的,不是此起彼伏的摇滚音乐节,而是隐藏在居民区深处、外观破旧却被家长疯抢的“学区房”。
小区道路狭窄、电线缠绕半空、楼道印满广告......如果仅从居住视角,这绝不算“好房子”的标准,但就在石家庄某上述外观的小区,近期成交了一套26平方米、售价112万的房源,虽然总价不算高,但折合单价超过四万每平米,比周边改善新盘价格还要高,且为全款支付。
之所以能卖到上述价格,只因该小区与热门中学相隔一墙,是当地实打实的一线“学区房”。日前,石家庄发布2024年义务教育招生方案,严格落实网上报名、就近入学等原则,这让一些原本打算跨区操作的家长措手不及,于是紧急赶在入学报名前,全款买下学区房。
“往年七八月份是市场淡季,学区房行情也比较稳定,今年招生文件发布后一周,我们店里卖出去了30多套学区房,硬生生把成交拉成了‘旺季’水平,不过部分房源确实价格偏高。”当地一中介表示。
与热门中学一墙之隔,“老破小”摇身成为“硬通货”;与学区房仅一街之隔,街外的房子均价更低,在当下楼市低迷之际,仍有一些特殊情况促成高热案例,为市场行情添上意外的一笔。
“老破小”为何卖出百万高价?
26平方米“老破小”售价超百万!日前,石家庄一套房源成交图在业内流传。
图片显示,当地位于热门中学旁的市梆子剧院宿舍,一套26.15平方米的“蜗居房”以112万元成交,折合单价42830元/平方米,比周边改善新盘均价都高。“老破小”何以卖出高价?引发广泛关注。
近日,记者来到经手该房源成交的门店,相关中介表示,上述房源成交信息确实为真,房子是在顶楼的位置,业主前几天全款买下,纯粹是为了落户位置,以方便孩子就读一流中学。“因为房型比较特殊,房本面积仅26平方米,所以折合算下来单价较高。”
不仅是这套房子,据中介透露,此前一周时间,他所在门店成交了30多套房,其中大多为家长购置的学区房。即便在该片区已工作近十年,这番情况也让他有些诧异。
“正常来说,每年七八月份是成交淡季,学区房会有成交,但是比较均匀,因夏季高温看房的人也会变少,业主心理预期下降后,甚至会略微降价出售。”中介称,但近一周来,门店不仅成交明显增多,价格也有上涨,最忙的一天陪家长去过户,一直到深夜才结束。
市场淡季为何波澜泛起?这要从石家庄最新发布的招生政策说起。
7月12日深夜,《石家庄市2024年义务教育招生入学工作实施方案》正式公布,文件表示,要根据国家“高效办成一件事”和开展义务教育阳光招生专项行动有关要求,全面推行招生平台一站式招生,实现网上报名、材料审核和招生录取一网通办全覆盖。
相较往年,该文件有一明显变化,即全部转为线上报名。去年,石家庄曾选取37所公办小学进行线上信息采集试点,其他学校仍然采用线下报名。今年,长安区、桥西区、新华区、裕华区、高新区全部公办义务教育学校入学,采取线上登记方式进行,以实现入学招生“阳光化”。
与此同时,全面落实义务教育免试就近入学规定,公办义务教育学校招收的本地户籍适龄儿童、少年,全部由就近入学方式确定,除依规调剂的学生外,不得招收片区外的适龄儿童、少年入学。
“今年的招生方案,要求网上报名,原则上就近入学,户口本和房本一致,托关系上学的路子不行了。之前虽然也提就近入学,但有跨区就读的办法,比如点招掐尖等,今年卡得特别严。”上述中介称,最近买房的不少客户,都是此前打算跨区就读、但新政策下路子被堵住,才转身去买学区房的。
记者在2023年版的招生方案中看到,相关文件也表示全面落实义务教育免试就近入学规定,同时列明了诸多违规招生行为,比如杜绝提前招生和掐尖招生;严禁以减免学费、虚假宣传、照顾分班等方式招揽和争抢生源;严禁借转学名义变相掐尖招生;取消各类特长生招生等。
但在现实中,跨区上学的情况并不少见。一位家长告诉记者,自己孩子今年要上初中,如果在片区内只能读较一般的学校,因孩子学习成绩较好,原本通过“点招”方式,锁定了另外一所优质民办初中。“点招即学校推荐排名靠前的学生,去相应学校考试,考过了就能就读。”
该家长还称,除了通过“点招”,还有更直接的花钱操作方式,中介费“十万起”。上述中介也表示,此前一些学校会留部分名额,这就有了“暗箱操作”的空间。不过,在“义务教育阳光招生”政策下,这些路子都行不通了,家长原本通过“点招”锁定的学校,现在也泡汤了。
“因为报名时间紧张,才出现特殊的溢价成交案例。”上述中介表示,有家长上午来店里就不走了,说今天必须把事情办好,只看总价低的学区房,上午签合同、第二天就去过户,为报名入学做准备。
学区房再受追捧
义务教育阳光招生,是当下政策所向。
今年四月份,教育部曾发布通知,将开展2024年义务教育阳光招生专项行动,坚决整治“暗箱操作”“掐尖招生”等现象,严肃查处各类跟招生入学挂钩、关联的收费行为,严格规范招生行为。教育部还成立了专项工作组开展调查督导,要求各地教育行政部门全面排查招生工作。
石家庄本次政策,也是对义务教育阳光招生专项行动有关要求的落实。不过,对“一心为娃”的家长来说,教育从不是一件简单的事,择校更是抢在“起跑线”的第一步。当下,不仅是今年着急入学的家庭,其他家长也开始提前考虑,是否要趁早买入“学区房”?
“明年小升初现在还在焦虑买房,不知道会不会耽误孩子上学?”“新政出台后,学区房会一直涨吗?我家孩子过几年上学,需要现在就去抢房吗?”社交平台上,不少当地网友如此询问。
有人在政策出台后,毫不犹豫“上了车”。一位家长告诉记者,招生政策出来后,自己一天时间就完成了买房、过户等事宜,两个孩子的学区已准备妥当。“65平方米的户型总价132万,虽然有溢价,但老大上初中着急用,后续老二还可以继续用。如果不是两个孩子,可能就不考虑了。”
另一家长也表示,凌晨听说政策后,立马就坐不住了,有朋友的孩子确实已被“退回”,需要按正常划片入学。自家孩子明年也即将幼升小,为了让孩子到更好的学校,还是决定上车学区房,即便溢价“高到离谱”。与此同时,尽量选择好户型好楼层,方便未来自住需求。
在石家庄一热门学区房附近,记者看到某中介门店只剩店长“留守”,其他人都已带客户去看房。该店长表示,自从石家庄招生政策出台后,最近门店成交的房源,几乎都是家长为孩子谋划学区房,小区均价两万左右,家长大多优先选择总价低、小面积房型,成交量确实比以前多。
另一热门小区人流也络绎不绝,中介甚至在门口支起了卖房牌子。据中介称,这两天该小区成交了不少房源,大多是之前参加“点招”被退回的,价格每平米大约上涨1000~2000元左右。“小区房龄老,总价比附近学区房低,一室一厅总价约110万~130万,新房源还在不断挂出来。”
看到学区房市场掀起“小高潮”,有的二手房业主蠢蠢欲动,试图趁机涨价。
记者在中介平台看到,当地某热门学区房小区,最近一周上新了33套房,其中有房源面积66平方米,挂牌价160万元,均价达到25106元/平方米,而该小区挂牌均价仅19064元/平方米。“这边的顶楼房源,以前卖110万左右,现在已经没这个价格了,业主会想涨价十几万。”
附近一房龄高达30年的老旧小区,因建成年代较为久远,小区路面及楼栋都已经老旧,但因在一流初中附近,看房人群和中介不时出现,且有新挂牌房源价已经明显超过小区均价,53平方米的房源售价140万元,每平米均价两万六左右,而该小区近半年成交均价仅两万每平。
跟不久前挂牌的房源相比,新上架房源也明显有溢价,比如该小区今年5月上架的一套53平方米的房源,售价大约135万元;今年6月上架的一套66平方米的房源,售价也仅135万元;去年九月挂牌的一套房,73平方米售价135万元,都比那套总价140万的价格更低。
另一平时很少有房源挂牌、流通量很小的小区,这两天也上架了三套房。一套7月16日挂牌的房源,面积77平方米挂牌价159万元,一周时间几乎每天都有带看;另一16日挂牌的新房源,面积62平方米售价132万元,带看同样不少,原因都是房源“步行3分钟到某某中学”。
专家:市场局部繁荣会回归理性
在历来地产周期中,“学区房”一直是较为特殊的存在,一方面受各地入学、划片等政策影响较大,另一方面,家长对优质教育资源的追逐,短期内并不会轻易消失。
经手那套“四万一平”房源的中介告诉记者,自己在该片区工作已经近十年,十年时间起伏,见证过市场数次调整,相较而言,一流梯队的学区房确实比较保值,至少不会“跌太多”。
“这个片区房价是从15年涨起来的,以前每平米八九千,有人花90万就买套房,现在最起码能涨百万左右。家长不是出于投资目的,只为孩子教育,但从最后结果来看是赚的。”他称,疫情期间学区房也有所掉价,但从去年初开始,片区价格又开始上行,每平米上涨三千左右。
他还表示,即便只有一街之隔,旁边没有被划入相应学区的小区,均价便比街的另一边低一万左右。“房子老不是问题,一样有人出手去买。”他称,背后支撑力都是重视教育的家长,认可附近学校的教育资源,不仅重成绩也重素质教育,于是才愿意为房子买单。
对上述现象,诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉记者,当下市场环境下,学区房出现局部热潮,一定程度上反映出,在教育资源竞争激烈的背景下,家长对优质教育资源的追求从未减弱,这使得学区房在市场调整期仍具有一定的吸引力。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,石家庄最近的学区房热潮,是政策释放引发局部市场繁荣,购房需求短期集中释放的结果,对家长来说,必须符合政策规定,且要助力孩子教育。
即便如此,在上述中介看来,当下市场还是有些“非理性”了。他举例称,现在系统上新的不少房源,溢价都偏高了,有的房子正常卖100万左右,现在挂牌价150万,明显高于市场价值。“最近成交高,是因为家长时间太紧,涨价的也能卖出去,后续市场可能会回归理性。”
李宇嘉表示,等这波需求释放完以后,学区房局部高热的情况会稳定下来,目前很多城市也在发力教育均等化、集团化、普惠化等,尤其是对省会城市来讲,因省内其他城市人口大量迁入,对教育公平的需求是很迫切的,会逐渐缩小学校间的质量差距,学区房的高热也会降温。
关荣雪也认为,随着教育政策的逐步完善和教育资源的逐步均衡化,未来学区房回归市场正常价值可能是趋势。各地政府在推动教育资源均衡化方面已经采取了多项措施,例如增加教育投入、优化学校布局、促进教育公平等,这些都有助于减少学区房的非理性溢价。
一位没有着急买学区房的家长告诉记者,如果未来能控制住点招、掐尖等现象,学生都落实就近入学,优质生源不被集中到个别学校,未来学校之间的水平也许会拉平。“但过程应该很漫长,现在的政策不是终点,还需要各个学校都配有好老师,真正实现资源均衡。”
从石家庄整体房价情况看,中国房地产指数系统百城价格指数显示,6月份,石家庄市新建商品住宅价格环比上涨0.18%,平均价格为11982元/平方米;二手住宅价格环比下降0.75%,样本平均价13134元/平方米,市场仍在调整周期,二手房价格仍待企稳。 【编辑:黄钰涵】